힐스테이트 더 운정, 아파텔의 성공신화는 계속 될 것인가

지난 12월 파주 운정역 인근 아파텔이 약 9억 원대에 분양한다는 소식은 세상을 놀라게 했다. 아무리 아파텔이 인기라지만 과연 9억에 완판이 될 수 있을까는 모두의 관심사였는데 22년 2월 기준 아직 완판 소식은 없다. 오피스텔 기준 약 3,000세대였던 물량 탓일까, 아니면 기사에서 말하는 고 가격대 때문일까, 최근 여러 아파텔을 눈여겨보고 있는 개인 의견을 써보고자 한다.

가격

작년 가을 백마와 풍산 사이에 엘로이가 7억대에 분양이 나왔을 때도 말이 많았다. 대장 격인 아파트(주상복합) 요진와이시티와 GTX 킨텍스 역이 예정된 아파텔(더샵 그라 비스타, 힐스테이트 일산)의 가격대와 동일했기 때문. 엘로이는 기존 경의선에 서해선이 23년부터 추가 개통 된다는 강점을 내세웠다. 그리고 지금 언급한 아파텔 및 주복의 가격대가 8~9억 원이고 신축 강세가 지속됨을 감안할 때 지금 개발사에서는 적정 가격이라고 생각했을 수 있다.

* 더 운정은 운정역 인근으로 운정역은 백마역에서 경의선 기준, 5정거장 12분 거리에 있으며, 평균 거리로 따지면 엘로이보다는 역에 가깝다.

아파텔과 규제

사실 엘로이를 언급하지 않아도 21년은 아파텔의 약진이 돋보이는 한해였다. 대출 제한 기조에도 70%가능한점, 매수하더라도 계속 청약이 가능한 점, 아파트와 동일 구조를 가지고 대단지로 커뮤니티 가능한 신축이라는 점, 게다가 오피스텔 이라는 단어가 거부감이 들던 사람들에게 아파텔이라는 브랜딩을 함으로써 보이지 않던 벽을 허물어주었다. 아파텔의 가격 상승은 일부 구축 대단지 오피스텔의 상승도 이끌어낸 것으로 보인다. 물론 19~20년 아파트 상승장에서 소외되어 상대적으로 저렴한 가격도 한몫하였을 것이다.

22년 그리고 DSR

힐스테이트 더운정은 21년에 분양함으로써 구매자에게 DSR 규제에서 벗어날 수 있었다. DSR 간단히 설명하면 개인의 수익을 근거로 총대출상황선을 정한다는 것인데 자산마다 그 연한이 다르게 설정된다. 여기서 아파텔의 문제가 시작된다. 아파텔은 오피스텔로 비주택담보대출로 설정되며 산정 기한도 8년으로 되는 것. 여전히 70%가 대출이 가능하지만 아파트 대비 산정기한이 짧아 고액을 대출 받을 수 있는 매수대기자들의 총 수는 줄어들 수밖에 없는 상황이 되었다. 더운정은 DSR 규제 시작하게되면 구매하지 못하게 될 예비수요를 감안한 고분양가 전략을 취한 것은 아닌가 생각된다. 게다가 오피스텔의 경우 아파트처럼 분양가 상한제 적용을 받지도 않기도 하고.

그래서 더 운정은?

사실 분양시장이라는게 완판만 된다면 성공한 사업이다. 최근까지는 대규모 단지에서 미달난 경우도 없었고, 게다가 미분양이어도 대대적으로 광고도 하지 않으니 더운정의 성공을 판단하기는 아직 이르다. 다만 엘로이와 킨텍스와는 달리 더운정은 동일 구역의 비교대상이 있다는 점은 아쉽다. 서울방향으로 더 가까운 준신축 아파트 30평대의 가격이 더 운정의 분양가보다 낮음을 생각할 때 GTX 개통, 서해선 연장 등 미래 가치만을 고려한다면 투자 옵션이 다양한 편이다. 일산의 경우에는 아파텔 주변에 구축 아파트 혹은 훨씬 비싼 신축 아파트만 있었다. 다만 신축 선호현상이 부동산을 이끄는 것을 감안 한다면 섣푸른 판단은 어렵다.

지난 10월 부터 거래량 실종으로 부동산 상승기인지 정체기인지 하락기인지 판단하기 어려운 상황이다. 이 와중에 전국기준으로도 초고가의 아파텔을 분양한 더운정, 완판에 성공한다면 파주지역의 아파트 가격 상승은 물론 아파텔 붐의 바로미터가 될 수 있지 않을까.

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